Faizlerin yüksekliği, pandemi tedbirleri ve dünya ekonomisindeki belirsizlik Başkent Ankara’daki emlak sektörünü de etkiledi. 17 günlük kısıtlamanın ardından piyasanın açılacağını bekleyen gayrimenkul yatırım firmaları, sektörün hareketlenmesi için faizin düşürülmesi gerektiğini söyledi. Sektörde şu an bir durgunluk yaşandığını belirten Euro Banker Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Mert Doğanay, “Sektöre yapılacak tek ve en önemli teşvik faiz oranlarının düşmesidir. Oranların yüksekliği sektöre yatırım yapan insanların gözünü korkutuyor. Olası bir faiz düşüşü alışverişi de artırır” dedi.
Ankara ve çevresinin her yatırımcı ve bütçe için uygun bir alan olduğunu söyleyen Doğanay, “Gayrimenkulde faiz oranlarına göre değerler artabilir ya da azalabilir. Ama en çok etken konumdur. Konuma göre ve meskenlerin yakınlarında gerçekleşen faktörlere göre değer kaybı ya da değer kazancı gerçekleşebiliyor. Arsa ya da daire almak iyi bir yatırımdır fakat doğru kişiyle doğru zamanda ve doğru konumda yaptığınız yatırımlar size ve yatırımınıza değer katacaktır” şeklinde konuştu. Doğanay, emlak sektörü konusunda merak edilen birçok sorumuza şu cevapları verdi.
Sizi kısaca tanıyabilir miyiz?
Mert Doğanay 22 yaşındayım. Europol Group A.Ş Kurucusu ve Euro Banker Real Estate Yönetim Kurulu Başkanıyım. Şuan hala Polonya Varşova'da Vizja Üniversitesinde Uluslararası İşletme ve Yönetim bölümünü okumaktayım. Bir diğer bölüm olarak da 1. sınıf hukuk öğrencisiyim. Aktif olarak 3 yıldır iş hayatının içerisindeyim. Polonya ve Türkiye arasında devam eden ve büyüttüğümüz bir çok iş gücü var. Firmamız farklı alanlarda danışmanlık yapmaktadır bunlardan biride EURO BANKER REAL ESTATE olarak Polonya merkezli kurduğumuz Polonya ve Türkiye olarak çalıştığımız bir gayrimenkul yatırım firmasıdır.
Emlak sektörü ile tanışmanız nasıl oldu, neden bu sektörü tercih ettiniz?
Emlak sektörü ile tanışmam bir diğer firmam olan Europol Yurtdışı Eğitim'de bizden bu konuda danışmanlık isteyen bir yabancı öğrencimiz vesilesiyle gerçekleşti. Kendisine bu konuda yardımcı olurken bu sektörün içerisinde ki sıkıntılara şahit oldum. Biz şirket olarak danışmanlık konusunda daha baskın bir firma olduğumuzdan bu konuda prensipli bir şekilde dürüst olarak çalışacağımızı düşündüğümüz için kurumsallaşmak ile birlikte bu yolculuğa başlama kararını ben ve kurucu ortaklarım Gürhan Karataş, Hüseyin Furkan Tepe ile birlikte aldık.
“İNSANLAR KURUMSAL FİRMALARDAN ÇEKİNİYORLAR”
Emlak sektöründen biraz bahseder misiniz, bu sektörün en temel sıkıntıları nelerdir?
Emlak sektörü şuan 2 farklı şekilde ilerlemekte. Birincisi mahalle ve semt emlakçıları diğeri ise Kurumsal firmalardır. İnsanlar kurumsal olan firmalardan çekiniyorlar. Bu sektörde her işin karşılığında vergini ödemek ve bunu faturalandırmak en önemli husus olduğunu düşünüyorum. Fakat bazı mahalle ve semtlerde bu durum daha farklı. İnsanlar yatırım yaparken emlakçılardan dolayı bu konuda danışmanlarına güven sorunu yaşıyorlar çünkü kurumsal olmayan firmalar gününü kurtardıkları için ticari durumdan yalana başvurabiliyorlar. Örneğin değeri düşük olan bir evi kendi kar marjlarıyla birlikte daha yüksek fiyata sattıklarında alıcı bunu sonradan fark edebiliyor sonrasında güven problemleri doğabiliyor. Kiralanan evin özelliklerinin net bir şekilde müşteriye aktarılmaması da diğer önemli bir konudur. Tamam her firma para kazanmak istiyor ama bu işi hakkıyla yapmak varken neden yalan bir ticaret içine giriyor bu x firmaları? Emlak sektöründeki daralmalardan en önemlisi de herkesin para kazanmak amacıyla bu sektöre giriyor olmasıdır. Kurumsallık olmadan yalan dolan işlerle hareket ediyorlar. Özellikle portföy durumları daha büyük bir sıkıntı. Firmaların uzmanlık bölgeleri, alanları belli değil ve size kiralama ve alım satım için verdiği daireyi aynı anda değeri belirsiz 5-6 farklı firmaya da verebiliyor. Sorun da tam olarak buradan başlamış oluyor. İşte burada kurumsallık devreye giriyor. 'Yetki Belgesi' olmadan biz asla bir portföy almıyoruz. Yetki belgesi benim dışımda kimsenin satamayacağı ve kiralayamayacağı anlamına geliyor. Mahalle emlakçılarını da uyarın yetki belgenizi ve yaptığınız işin karşılığını faturalandırmayı unutmayın. Çünkü bu sektörün daralması bu sıkıntılar yüzünden. Emlakçılık bir paravan işi değil, hakkıyla kurumsallık içinde prensipli çalışılan bir alandır.
“EMLAKÇILAR 1 YILDA YAPAMAYACAKLARI CİROYU 2 AYDA YAPTILAR”
Pandemi sürecinin Türkiye emlak piyasası üzerinde ne gibi etkileri oldu?
Pandemi, emlak sektörünü ciddi derece de olumsuz etkiledi fakat devletin faiz oranlarını düşürmesiyle birlikte emlakçılar, 1 yılda yapamayacakları ciroyu 2 ayda yaptılar. Haliyle şu anda sektörde bir daralma söz konusu ve yasaklarda sektörü etkilemeye devam ediyor. İnşaat firmaları yaşadıkları sıkıntılardan dolayı ellerindeki evleri değerinin altına sattı. Bazı yatırımcılar kar ettiler bazıları ise zarar. Dengelerin etkilendiği apaçık ortada. Bu durumla alakalı en kısa zamanda normalleşme süreci olmalı ve piyasalarda doğru analizler yapılıp insanlara doğru bilgiler aktarılmalı.
“DOĞRU ZAMANDA DOĞRU YERDE YATIRIM YAPILMALI”
Gayrimenkulde hangi faktörler fiyatı etkilemektedir, arsa ya da daire almak iyi bir yatırım mı?
Gayrimenkul'de faiz oranlarına göre değerler artabilir ya da azalabilir. Ama en çok etken konumdur. Konuma göre ve meskenlerin yakınlarında gerçekleşen faktörlere göre değer kaybı ya da değer kazancı gerçekleşebiliyor. Arsa ya da daire almak iyi bir yatırımdır fakat doğru kişiyle doğru zamanda ve doğru konumda yaptığınız yatırımlar size ve yatırımınıza değer katacaktır. Örneğin uzman olmayan bir danışmandan imarı 10 yıl sonra gerçekleşecek olan bir arsaya yatırım yaptınız. Bu durum paranızı 10 yıl bir kumara yatırdınız demektir. Paranız belki de değerinin yüzde 5’i kadar değer kazanacak ya da daha az. İşte bu bir zarardır. Hâlbuki sizi doğru yönlendiren uzman bir danışman ile çalışsaydınız bu size değer katacaktı.
“FAİZLERİN DÜŞÜRÜLMESİ İNSANLARI GAYRİMENKUL ALIŞVERİŞİNE TEŞVİK EDER”
Sektöre ne gibi teşvikler yapılabilir, bunlar sektörde bir hareket yaratabilir mi?
Sektöre yapılacak tek ve en önemli teşvik faiz oranlarının düşmesidir. Bu gerçekleştiğinde insanlar kredi ile yatırım yapmaya karar verirler. Kredinin faiz oranın düşük olması ve geri ödemesi daha az olduğundan aktif piyasada daha çok yatırımcı doğabiliyor. Faiz oranlarının yüksekliği sektöre yatırım yapan insanların gözünü korkutabiliyor. Örnek 100.000 bin Türk lirası kredi kullandınız faiz oranı %14 olduğunda 114.000 bin Türk lirası olarak ödediğinizde yatırım yapmanız konusunda fazla göze çarpmıyor. Fakat bu durum %50-%60 ‘lara vardığında insanlar bu durumdan çekinip yatırımdan uzaklaşıyorlar.
“ANKARA BİRÇOK YATIRIMCININ GÖZ BEBEĞİ”
Toplumdaki emlak sektörüne yönelik olumsuz algı devam ediyor mu, bu algı nasıl kırılabilir?
Algı konusunda size tek bir şey söyleyeceğim; 'kurumsallaşmak'. Mahalle semt emlakçısı olmayın gelin kurumsal bir kimlik altında çalışın. Yapılan işlerin faturalandırılması ve her firmanın uzmanlık alanı olan danışmanlarla çalışması çok önemlidir. Doğru bilgi ve doğru fiyatlandırma sektöre olan güvensizliği kıracak ve toplumdaki var olan olumsuz algıyı değiştirecektir. Ankara bu konuda hem başkent olduğundan hem de nüfus ve yer ölçümü genişliğinden kaynaklı birçok yatırımcının göz bebeği.
Son olarak yatırım yapmak isteyen başkentlilere ne gibi önerilerde bulunmak istersiniz?
Yatırımcılara tek önerim kurumsal firmalar ile çalışmaları uzman danışmanlar ile doğru bilgi almaları ve fiyatlandırma çok doğru bir şekilde dürüstlük ve prensiple geldiğinde yatırımınız karşısında kar elde edebilir ve doğru yatırımı yapabilirsiniz. Ankara ve çevresi her yatırımcı ve bütçe için uygun bir alan. Sizlere son tavsiyem her daim kurumsal firmalar ile bir araya gelmeniz yapacağınız yatırım açısından bu durum size değer kazancı olarak geri dönecektir. Uzmanlık bölgeleri olan alanında uzman danışmanlar ile bir araya gelmeniz. Kurumsal firmalardaki faturalandırma durumu danışmanlık+KDV olduğundan size çok gelebiliyor ama inanın sizin için olması gereken ve size katkı değer sağlayabilen bir yatırım tercihidir. Mahalle semt emlakçılarından kaynaklı güven problemini yaşamamak adına gelin kurumsallaşın ve kurumsal firmalar ile çalışın.
Kadir GÜRHAN
